KAMULAŞTIRMA
Kamulaştırma, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların mülkiyetinin kamu gücünü kullanarak devralınmasıdır.
KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL ŞARTLARI:
Devlet ve diğer kamu tüzel kişileri kamulaştırma yapabilir.
Kamu yararı amacıyla yapılabilir.
Kamu yararının gerekli kıldığı hallerde yapılabilir.
Özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallar kamulaştırılabilir.
Malın gerçek karşılığının peşin ödenmesi suretiyle yapılabilir.
PEŞİN ÖDEME KURALININ İSTİSNALARI:
Tarım reformunun uygulanması
Büyük enerji ve sulama projeleri
İskân projelerinin gerçekleştirilmesi
Yeni ormanların yetiştirilmesi
Kıyıların korunması
Turizm amacıyla yapılan kamulaştırmalar
Yukarıda belirtilen istisnaların ödeme şekilleri kanunla belirtilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
Küçük çiftçiye ait olup, doğrudan doğruya işletilenlerinin bedeli, her halde peşin ödenir.
Taksitlendirmeler, herhangi bir sebeple ödenmemiş ise kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
KAMULAŞTIRMANIN YASAL İLKELERİ
Kamulaştırmada bedel nakden ve peşin ödenir. Kural bu olmakla birlikte, nakden ödemenin istisnası “trampa” (Taşınmazın maliklerinin rıza göstermesi koşuluyla, kamulaştırılacak olan taşınmazın kamulaştırmayı yapan yetkili idareye ait başka bir taşınmaz ile takas edilmesi suretiyle yapılan kamulaştırma işlemdir.), peşin ödemenin istisnası ise taksitlendirmedir.
Malikin kabul etmesi halinde, aradaki fark %20’yi aşmamak kaydıyla, kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmaz mallarla trampa yoluna gidilebilir.
Kısmi kamulaştırma; kamulaştırma işlemiyle bir taşınmazın tamamı kamulaştırılabileceği gibi bir kısmı da kamulaştırılabilir. Ancak bu durumda, taşınmazın diğer kısmı kullanılmaz bir hale gelmiş ise, mal sahibi kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açmamış olmak şartıyla 30 gün içerisinde idareye başvurduğunda idare kalan kısmı da kamulaştırmak zorundadır.
KAMULAŞTIRMADA YETKİ
Kamulaştırmayı devlet veya kamu tüzel kişileri yapabilir.
Özel hukuk kişisi kamulaştırma yapamaz.
Özel hukuk kişisi lehine ilgili kamu tüzel kişisi kamulaştırma yapabilir.
Özel hukuk kişisi lehine kamulaştırma yapılabilir ancak irtifak hakkı (hak sahibine eşya üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisini verir.) kurulamaz.
ÖZEL KİŞİ LEHİNE KAMULAŞTIRMA
Kamu hizmeti imtiyazcıları
Yap-işlet-devret yapacak kişiler
Petrol arama ruhsatına sahip olanlar
Karayolu yapım işi üstlenenler
Enerji ruhsatına sahip olanlar
Özel kişiler lehine kamulaştırma bu durumlarda mümkündür.
KAMUAŞTIRMA SÜRECİ
İDARİ AŞAMA
Önce yeterli ödenek sağlanır.
Daha sonra kamu yararı kararı alınır. Kamu yararı kararını alan veya kamulaştırmayı yapan genelde encümenler veya kurullardır. Ancak köyde ihtiyar meclisidir. Merkezi idarede ise, Cumhurbaşkanı veya bakanın kendisidir.
Bu aşamalardan sonra kamulaştırılacak taşınmaz belirlenir.
En sonunda satın alma usulü denenmesi aşaması olur. Satın alma usulünün denenmesi malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır. Anlaşma olursa idare bedeli 45 ün içinde yatırır.
YARGISAL AŞAMA
İdare, satın alma usulü denemesi başarısız olursa, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak, kamulaştırma bedelinin tespiti ve bu bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın mülkiyetinin tapuda idare adına tescilini talep eder.
Asliye Hukuk Mahkemesi taşınmaz maliklerine meşruhatlı (açıklamalı, ayrıntılı) bir davetiye gönderir. Meşruhatlı davetiye ile şunlar başlar:
Devir yasağı başlar
İdari yargıda 30 gün içinde iptal davası açma süresi başlar.
İptal davası açılır ve yürütmeyi durdurma kararı alınırsa Asliye Hukuk Mahkemesi taşınmazın idare adına tesciline karar veremez. Bekletici sorun yapar.
Asliye hukuk hâkimi duruşmada tarafları bedel konusunda uzlaşmaya davet eder.
Eğer taraflar anlaşamazsa, mahkeme bilirkişi yoluyla değer tespiti yapar.
Mahkeme belirlenen bedelin ödenmesi için idareye 15 gün süre verir.
Makbuzun ibraz edilmesi üzerine mahkeme tescil kararı verir. Bu karar kesin olup, bu kararın temyiz edilmesi mümkün değildir. Tescil kararıyla mülkiyet idareye geçer.
GERİ ALMA HAKKI
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl içinde mal üzerinde kamu yararına ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmamış veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılmışsa taşınmazın eski sahibi veya mirasçıları malı geri alabilir. Ancak, geri alma hakkı, bu hakkın doğmasından itibaren 1 yıl içinde kullanmalıdır.
KAMU MALLARININ KURUMLAR ARASI DEVRİ
Kamuya ait taşınmaz mallar kamulaştırılamaz. Ancak kurumlar arası devir olabilir.
Bir kamu tüzel kişisi veya kuruluşunun elindeki taşınmaz bir mala bir başka kamu tüzel kişi veya kuruluşu gereksinim duyar ise ödeyeceği bedeli de belirtmek suretiyle, taşınmaz malın maliki olan kamu tüzel kişisi veya kuruluşuna yazı ile başvurur.
Taşınmaz malın maliki taşınmazın devrine muvafakat etmez ise, taşınmazı isteyen kuruluş, 30 gün içinde, Danıştay’ın Birinci Dairesine başvurur.
Danıştay’ın Birinci Dairesi bu konudaki kararını 2 ay içinde verir.
Danıştay Birinci Dairesi sadece taşınmazın devri konusunda karar verebilir, bedel uyuşmazlığını gideremez. Bedel tespiti adli yargının işidir.
Danıştay’ın devir konusundaki kararına rağmen bedel konusundaki uyuşmazlık sürüyor ise, alıcı kamu tüzel kişisi Danıştay kararının kendisine tebliğinden itibaren 30 içerisinde taşınmazın bulunduğu asliye hukuk mahkemesine başvurarak taşınmazın bedelinin tespitini ister.
Tespit yapıldıktan sonra, taşınmazı isteyen idare, bedeli taşınmazı elinde bulunduran idare adına bankaya yatırdığını belgeleyerek asliye hukuk mahkemesinden tapuda tescile karar verilmesini ister.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA
Kamulaştırma kararı olmaksızın veya işgal şartları oluşmaksızın idarece bir taşınmaza el atılmasına kamulaştırmasız el atma denir. Kamulaştırmasız el atma hukuka uygun ve hukuka aykırı olabilmektedir.
Hukuka Uygun Kamulaştırmasız El Atma (Düzenleme Ortaklık Payı)
İdare, İmar Kanununa göre, imar sınırı dahilinde bulunan arsa ve arazileri, sahibinin veya hak sahiplerinin muvafakatine ihtiyaç duymaksızın imar planına uygun biçimde ada ve parsellere ayırmaya yetkilidir. Bu yetkiyi, belediye ve mücavir alan (Mücavir alan, belediye sınırları dışında olup, imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlardır) sınırları içinde belediyeler, bu alan dışında valiler kullanmaktadır.
İmar düzenlemesi yapılırken idare, arazinin %45’ini aşmamak kaydıyla “düzenleme ortaklık payı” olarak el koyma yapabilir.
Düzenleme ortaklık payları, ihtiyaç olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri ve karakol gibi kamuya yönelik hizmetler veya bu hizmetlere ilişkin tesisler için kullanabilecektir. Bu durumda idare herhangi bir bedel ödemektedir.
Hukuka Aykırı Kamulaştırmasız El Atma
Bu tür bir el atmada, aslında idarenin eylemi bulunmasına rağmen, bu eylemin hiçbir yasal dayanağının bulunmaması ve tamamen usul dışı gerçekleşmesi nedeniyle idari eylem olarak nitelendirilememektedir. İdari dayanağı olmayan bu tür eylemlere fiili yol adı verilir. Örnek olarak idarenin, gerçek ya da özel hukuk tüzel kişisine ait bir taşınmaza hiçbir hukuki dayanak bulunmaksızın fiilen oyun parkı yapması, asfalt dökerek yol oluşturması gibi durumların mevcudiyeti halinde fiilen kamulaştırmasız el atma vardır.
Hukuka aykırı kamulaştırmasız el atmada önce idareye mecburi uzlaşma başvuru yapılır. Bu başvurunun yasal sürede sonuçlandırılması gerekmektedir. Uzlaşma sağlanamazsa adli yargıda aşağıda belirtilen davalar açılabilir.
Adli yargıda haksız el atmanın önlenmesi ve ecri misil davası açılabilir.
Adli yargıda zararların tazmini için haksız fiil esasınca tazminat davası açılabilir.
Ancak ortada idari işlem veya eylem bulunmadığından idari yargı davası açılamaz.
Kamulaştırmasız el atma bakımından bir de “hukuki el atma” diye tabir edilen durum söz konusudur. Bu duruma dair de örnek vermek gerekecek olur ise; belediyelerin düzenleme ortaklık pay oranını aşar nitelikte gerçek ya da özel hukuk tüzel kişisine ait bir taşınmazı, imar planında yol, otopark, oyun alanı ve sair kamuya yönelik hizmetler veya bu hizmetlere ilişkin tesisler kapsamında göstermesi günümüzde çok rastlanılan bir olaydır. Ancak belediyeler imar planı ile hukuki şekilde taşınmaza el atmalarına rağmen kanunlarda belirtilen yasal süreler dâhilinde kamulaştırmaya yönelik herhangi bir işlem yapmamakta, hukuki durumu sürüncemede bırakmakta, malik tarafından taşınmazın fiilen kullanımına engel olmasalar da; mülkiyetin özüne dair tasarruf hakkını hukuken kısıtlamaktadır. İşte bu örnek tam olarak hukuki el atmamım karşılığı olmakla; hukuki el atmanın varlığı halinde ise idari yargı nezdinde dava açılması gerekmektedir.
Yukarıda gerek kamulaştırmaya, gerekse kamulaştırmasız el atmaya dair kısa bilgilendirmeler yapılmıştır. Ancak her somut olayın kendi örgüsü dâhilinde detaylıca ele alınarak hukuki nizamda işlenmesi, doğru yargı merciinin tespit edilmesi, yargılamaya hazırlık safhasının özenle ve eksiksiz şekilde hazırlanması, yargılama aşamasındaki gidişatın somut olaya göre şekillendirilmesi, çözüm ve sonuç odaklı şekilde hareket edilmesi büyük önem arz etmektedir. Bu sebeplerle, bu tarz konularda bir avukata danışılması ya da avukattan yardım alınmasının her haliyle daha sağlıklı sonuçlar meydana getireceği kuşkusuzdur.